Trang chủ » Những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi mua nhà ở xã hội

Những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi mua nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một chính sách nhân văn của Nhà nước nhằm giúp người thu nhập thấp, người có hoàn cảnh khó khăn sở hữu được nơi an cư. Tuy nhiên, quy trình mua nhà ở xã hội đi kèm với các quy định pháp luật nghiêm ngặt về đối tượng, điều kiện nhà ở, thu nhập, và thời hạn sở hữu. Để đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có, bạn cần nắm rõ những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi mua nhà ở xã hội. Bài viết dưới đây của Hãng luật Duy Tín sẽ tổng hợp chi tiết các quy định mới nhất theo Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn, giúp bạn hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này.

1. Đối tượng được phép mua nhà ở xã hội

Theo khoản 1 Điều 77 Luật nhà ở 2023, bạn chỉ được mua nhà ở xã hội nếu thuộc một trong các nhóm sau:

– Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ.

– Hộ gia đình nghèo hoặc cận nghèo tại đô thị.

– Người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

– Công nhân, người lao động trong các doanh nghiệp, hợp tác xã.

– Cán bộ, công chức, viên chức.

– Quân nhân, sĩ quan, hạ sĩ quan, công an nhân dân, người làm công tác cơ yếu.

– Người trả lại nhà ở công vụ theo quy định.

– Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được bồi thường bằng nhà/đất.

– Một số đối tượng thuộc lực lượng vũ trang chưa được hỗ trợ nhà ở.

2. Điều kiện về nhà ở

Để mua được nhà ở xã hội, người mua phải thuộc trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở, cụ thể:

– Chưa có nhà ở thuộc sở hữu (không có tên trong sổ đỏ tại nơi dự án). Đồng thời, người hôn phối (vợ/chồng) (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

– Hoặc đang sở hữu nhà nhưng diện tích bình quân đầu người < 15 m² sàn/người, và được xác định rằng người đứng đơn, vợ/chồng của người đó, cha, mẹ (nếu có) và các con của người đó (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó.

Việc xác nhận sẽ được thực hiện bởi các cơ quan sautrong vòng 7 ngày:

– Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội xác nhận về quyền sở hữu tại đơn đề nghị xác nhận có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

– UBND cấp xã, phường xác nhận về diện tích nhà ở bình quân đầu người.

3. Điều kiện về thu nhập

Tùy thuộc vào từng người đứng đơn phải chứng minh thu nhập đáp ứng điều kiện như sau theo quy định tại Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP:

3.1 Người có hợp đồng lao động

Người mua này phải thuộc một trong các trường hợp: người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị hoặc Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp hoặc cán bộ, công chức, viên chức theo quy định. Thu nhập được xét trong thời gian 01 năm liền kề, tính kể từ thời điểm người mua này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội:

– Người độc thân: Tổng thu nhập <15 triệu đồng/tháng theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi người đứng đơn làm việc xác nhận.

– Người đã kết hôn: Tổng thu nhập của người đứng đơn và vợ/chồng < 30 triệu đồng/tháng theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi người đứng đơn làm việc xác nhận.

3.2 Người không có hợp đồng lao động

Người mua thuộc trường hợp người có thu nhập thấp tại đô thị. Thu nhập được xét trong thời gian 01 năm liền kề, tính kể từ thời điểm người mua này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội. Việc xác nhận thu nhập sẽ được thực hiện bởi UBND xã/ phường trong vòng 7 ngày vào đơn đề nghị xác nhận của người mua:

– Người đã kết hôn: Tổng thu nhập hàng tháng thực nhận của người đứng đơn và vợ/chồng < 30 triệu đồng/tháng.

3.3 Người mua thuộc một trong các nhóm được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Gồm các nhóm là Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn, Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu, Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị thì phải đáp ứng đúng chuẩn nghèo của Chính phủ.

3.4 Người mua thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Người mua thuộc một trong các đối tượng là Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác. Nhóm này sẽ phải áp dụng điều kiện sau và xác nhận thu nhập trong 01 năm liền trước thời điểm nộp hồ sơ mua hoặc thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân:

– Người độc thân: Thu nhập hàng tháng thực nhận không vượt quá tổng thu nhập của sĩ quan cấp Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp), được Cơ quan, đơn vị nơi công tác xác nhận thu nhập.

– Người đã kết hôn:

+ Nếu Cả hai vợ chồng cùng thuộc nhóm đối tượng này thì tổng thu nhập hàng tháng không vượt quá 2 lần thu nhập của sĩ quan cấp Đại tá.

+ Nếu Chỉ người đứng đơn thuộc nhóm đối tượng này, vợ/chồng không thuộc nhóm đối tượng thì Tổng thu nhập không vượt quá 1,5 lần thu nhập của sĩ quan cấp Đại tá.

+ Nếu vợ/chồng không có hợp đồng lao động thì UBND cấp xã/phường xác nhận điều kiện về thu nhập.

* Lưu ý quan trọng:Không phải ai có nhu cầu cũng được mua nhà ở xã hội, người mua phải đáp ứng đồng thời cả điều kiện về đối tượng, nhà ở và thu nhập.

4. Diện tích và tiêu chuẩn căn hộ

Đối với Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án phải đáp ứng quy định tại Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP như sau:

– Diện tích căn hộ chung cư tối thiểu từ 25 m² đến tối đa 70 m². Có thể tăng diện tích nhưng không quá 10% so với mức tối đa, đảm bảo tỷ lệ căn hộ > 70 m² không vượt quá 10% tổng số căn trong dự án.

– Nếu là nhà ở riêng lẻ thì chỉ được xây ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số, miền núi, diện tích lô đất tối đa 70 m².

5. Thời hạn sử dụng nhà ở xã hội

Căn cứ theo Điều 8, 9 Luật Nhà ở năm 2023, người sở hữu nhà ở xã hội nếu đáp ứng các điều kiện như pháp luật quy định thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận QSD đất và QSH nhà ở). Chỉ trường các trường hợp: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở là nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, nếu không thuộc trường hợp loại trừ thì nhà ở xã hội đó sẽ được cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận QSD đất và QSH nhà ở.

Tuỳ vào từng dự án nhà ở xã hội mà người sở hữu được cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận QSD đất và QSH nhà ở ghi nhận việc sở hữu của nhà ở xã hội có thời hạn sử dụng như sau:

Trường hợp nhà ở xã hội đó được xây dựng tại dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất được quy định trong Giấy chứng nhận tương ứng với thời hạn dự án được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê như quy định tại điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024:

“c)Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;”

6. Khi nào nhà ở xã hội có đủ điều kiện mua bán

* Đối với nhà ở xã hội có sẵn

Đối với nhà ở xã hội có sẵn, người mua quan tâm các điều kiện tại khoản 4, 5 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 để tránh nguy cơ rủi ro khi thực hiện mua như:

– Người mua đáp ứng đủ điều kiện chỉ được mua 01 căn nhà ở xã hội

– Nhà ở xã hội đã được hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật (hệ thống nước, điện, giao thông và xử lý môi trường), công trình hạ tầng xã hội (công trình về y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao,…) theo quy hoạch, hồ sơ thiết kế và tiến độ được Nhà nước phê duyệt.

– Nếu nhà ở xã hội được được chủ đầu tư thế chấp thì giao bán, nhà ở xã hội phải được giải chấp, trừ trường hợp người mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.

– Khi giao bán, chủ đầu tư đã có văn bản thông báo của cơ quan có thẩm quyền về về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ trường hợp dự án thuộc vốn đầu tư công.

– Nhà ở xã hội không thuộc trường hợp có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu và nhà ở phải đang trong thời hạn sở hữu nếu là nhà ở có thời hạn.

* Đối với nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

Người mua quan tâm các điều kiện tại khoản 3, 5 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 để tránh nguy cơ rủi ro khi thực hiện mua nhà ở hình thành trong tương lai như:

– Khi mua dự án đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

– Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện sinh hoạt, chiếu sáng công cộng) của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua phù hợp với quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

– Đã giải chấp nhà ở hoặc được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản về việc không phải giải chấp;

– Có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.

Bài viết này mang tính chất tham khảo chung về các quy định pháp luật. Nội dung được dẫn chiếu có thể đã được sửa đổi, bổ sung, thay thế tại thời điểm Quý khách đọc bài viết. Để nhận được tư vấn pháp lý chuyên sâu và chính xác cho trường hợp cụ thể của mình, Quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với HÃNG LUẬT DUY TÍN. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm và chuyên môn sâu rộng, chúng tôi tự tin mang đến giải pháp toàn diện, đảm bảo mọi quyền lợi hợp pháp của bạn được bảo vệ một cách tốt nhất.